Стоимость квартир в следующем году продолжит плавно снижаться
Разнообразное предложение на вторичном рынке не позволяет экспертам делать однозначные выводы о поведении средних цен. Какой-то класс недвижимости может незначительно подорожать, но большинство объектов ожидает снижение цен на 5-10%.
Повышенным спросом пользуются дома, введенные в эксплуатацию несколько лет назад и в которых большинство квартир уже отремонтировано, а также старинные дома и дома с капремонтом.
В эконом-сегменте преобладают перепродажи с целью улучшения жилищных условий.
Цены на жилье на вторичном рынке, на 01.01.14, $/м2
|
Эконом-класс |
Бизнес-класс |
Элитное жилье |
|
Анна Скрипкина |
1500 |
3200 |
7000 |
|
Александр Немтырев |
700-1350 |
1700-3000 |
3000-6000 |
|
Руслан Сучков |
1000-1700 |
1700-3000 |
3000-10000 |
|
Захар Федорак |
1200-1700 |
2200-2500 |
- |
|
Михаил Артюхов |
1600-1700 |
2000-2200 |
2700-3000 |
|
Консенус-прогноз |
1395 |
2470 |
5212,5 |
Анна Скрипкина, директор департамента управления недвижимостью компании «Тико-Констракшен»
Тенденции сегмента вторичного жилья в общих чертах повторяют тенденции первичной категории. Негативные ожидания о введении налога на обмен валют, ограничение Нацбанком наличных расчетов, упразднение функций БТИ с начала года вызвали определенный всплеск покупки жилья в ноябре-декабре 2012 г. как в первичной, так и во вторичной категориях.
Данный тренд может продлиться и в первые несколько месяцев наступающего года. Такие ожидания – пока единственные «драйверы» увеличения спроса и, соответственно, стабилизации или небольшого увеличения цен.
Александр Немтырев, руководитель департамента маркетинга и рекламы жилых комплексов «Паркове Мiсто» и «Комфорт Таун» компании «К.А.Н. Девелопмент»
Квартиры на вторичном рынке Киева в 2013 г., в отличие от новостроек, вероятнее всего, расти в цене не будут. Качественной «вторички» немного, и потенциальные покупатели с «живыми» деньгами предпочитают вкладывать их в новое жилье, нежели в дома, срок службы которых подошел к концу. Эта тенденция в 2012 г. усилилась.
Самое дешевое жилье по-прежнему будет пользоваться спросом. Но квартиры среднего ценового диапазона, доля которых на столичном вторичном рынке составляет около 60%, не подорожают – на них давит первичный рынок.
Потребитель «вторички» в большом количестве случаев – это человек, который одновременно продает ту же «вторичку». То есть эти покупатели увеличивают или уменьшают жилплощадь, у них нет адекватного финансового притока.
Длительный период вторичный рынок стоил дороже первичного, поскольку речь шла о покупке готового жилья, а покупка квартиры в новостройке была сопряжена с очень высокими рисками из-за ажиотажа и большого количества предложения на рынке, в котором покупатель не всегда мог разобраться. Сейчас мы вернулись к здравому смыслу, когда новое жилье стоит дороже. Кроме де-люкса. Оно как выдержанное вино – чем дольше стоит, тем выше в цене.
Руслан Сучков, партнер Real Estate Consulting, независимый риелтор
Цикличность рынка недвижимости – его спады и подъемы – полностью повторяет экономические циклы, только с определенной задержкой во времени. Как только экономика начинает демонстрировать стабильный рост, пусть даже небольшой, через 0,5-1 год начинается и рост цен. И наоборот – даже кризис 2008 г. при резкой девальвации гривны хотя и привел к снижению количества сделок и ценовым корректировкам, но не настолько сильно, как это происходило впоследствии.
Экономика последнее время оптимистических темпов роста не демонстрировала, поэтому ждать увеличения цен на жилье нелогично. Даже «чудо-пилюля» – ипотека – вряд ли резко оживит рынок, так как ставки если и уменьшатся, то на проценты, а не в разы. К тому же рискнуть взять кредит в гривне, когда доллар «за себя не отвечает» – удел единиц. При незначительных колебаниях курса гривны к доллару стабильность в эконом и бизнес-классах будет сохраняться.
Сделки в эконом-классе – это, как правило, покупки взамен. Продали меньше – купили больше, продали большую площадь – купили две квартиры поменьше, продали в одном регионе – купили в другом. Активность данного сегмента остается высокой, спекулянтов в нем практически не осталось – перепродажи невыгодны из-за отсутствия заметного роста цен и нововведенных налогов при продаже. Средние цены квадратного метра на вторичном рынке выше, чем на первичном, за счет значительного доминирования предложений старого фонда, где минимальная площадь может составить меньше 30 кв. м, что делает стоимость метра выше.
Совсем другая сфера – элитное жилье. Покупатели данного сегмента используют метры часто как инструмент сохранения денег. Это довольно высокий ценовой сегмент, альтернативой которому может стать приобретение недвижимости за рубежом. Ценообразование объяснить сложно – мало аналогов для сравнения, собственники порой заблуждаются, считая, что чем дольше они будут продавать, тем квартира «уйдет» дороже. Есть примеры объектов, которые продаются 6-7 лет. Цены в этом сегменте завышены, а количество сделок незначительно, причем в основном за счет продавцов, которые имеют 100%-ную мотивацию продать (семейные проблемы, переезд в другие регионы, страны). И самое главное, смогли сформировать правильную начальную стоимость – на основе реально проданных аналогов, а не просто предложений в интернете.
Количество сделок при нынешней конъюнктуре рынка и далее будет немногочисленным, хотя предложений меньше не становится. Покупатели, в свою очередь, становятся все более требовательными к качеству.
Захар Федорак, главный редактор информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость»
Долларовые цены на вторичное жилье в Киеве в следующем году, в первую очередь, будут зависеть от курса доллара. В целом в гривневом эквиваленте мы ожидаем такой же уровень цен, что и сейчас – в конце 2012-го. Но если доллар вырастет (как прогнозируют некоторые эксперты – до 9-10 грн. или даже до 12), то цены в долларах, соответственно, снизятся – приблизительно наполовину от того процента, на который вырастет доллар.
Кроме момента с возможным курсовым колебанием, других оснований прогнозировать снижение или рост цен нет, поскольку ипотека доступнее в следующем году не станет. С другой стороны, я не вижу каких-то сигналов, почему недвижимость должна была бы дешеветь.
Наиболее дешевое жилье (окраины города, панельные дома, квартиры без ремонта) к концу 2013 г. будут стоить $1200-1350 за кв. м, стоимость немного лучших по качеству и месту расположения квартир эконом-класса составит $1500-1700.
Элитный сегмент мы не анализируем, поскольку там все очень индивидуально – зависит и от конкретного объекта, и от конкретного собственника. Такие квартиры стоят до $7-20 млн.
Михаил Артюхов, управляющий директор компании Arpa Real Estate
В следующем году на вторичном рынке жилья в столице мы будем наблюдать снижение цен на 5-10% во всех сегментах. Причины следующие:
• превышение предложения над спросом;
• ограниченность предложения по ипотечному кредитованию;
• рецессия в экономике Украины в конце 2012 – начале 2013 г.;
• неопределенность обменного курса гривны.
Источник forbes.ua