Не секрет, что планируя приобрести квартиру в новостройке, каждый желает себя обезопасить от нечестных застройщиков. Поскольку в последние годы немало инвесторов попали впросак из-за непорядочности строительных компаний. Чтобы не пополнить этот список и оценить репутацию застройщика по существу, нужно следовать простым 10 пунктам.
1. Анализируем цены.
Очень внимательно изучите ценовые предложения. Не забывайте, что демпинговые цены предлагают либо нестабильные компании, либо те застройщики у кого на данный момент готов лишь один котлован под объект. Именно поэтому, сопоставляя среднерыночную цену квадратного метра жилья с разными предложенными вариантами, обращайте внимание сразу на значительную разницу в цене. Застройщики, сильно занижающие цены, или имеют серьезные проблемы, чреватые «замораживанием» стройки, или же вообще изначально не планировали довести строительство до конца. Это факт. Подобные «деятели» обычно рассчитывают на неопытность и доверчивость инвесторов, а строительство в этом случае выступает лишь в качестве благовидного предлога для так называемого «сбора средств».
2. Проверяем офисы и сайты.
На этом этапе нужно проверить, имеет ли компания-застройщик физический офис (желательно в пределах города), есть ли у нее городские телефонные номера, а также ознакомиться с официальным сайтом компании. Особое внимание следует обратить на информацию о заказчике, генподрядчике и разработчике строительства, которая тоже должна быть полностью представлена на сайте. Если у застройщика в работе находится несколько объектов, – обязательно проверьте, везде ли фигурирует один инвестор-подрядчик и инвестор-заказчик. И если вдруг обнаружится, что в инвесторах числятся разные компании, хотя все проекты формально принадлежат одной структуре, – это достаточный повод задуматься, все ли там «чисто». Что касается сайта, то на нем также должна быть опубликована история строительной компании, ссылки на сайты других ее проектов, обновляемая фотогалерея процесса строительства или даже прямая веб-трансляция видео с объекта. Кроме того, здесь должны размещаться сканы основной документации, по которым покупатель сможет сделать вывод о порядочности намерений застройщика: разрешение на строительство, лицензии, решение местных органов власти об отводе участка и т.д.
3. Изучаем историю фирмы.
Это, безусловно, один из самых важных моментов. Сегодня отличной базой для выяснения всех подробностей является интернет-общение на специализированных форумах: здесь можно без труда найти реальных инвесторов выбранного вами застройщика и посоветоваться с ними по интересующим вас вопросам. Также можно изучить отзывы о строительной компании и материалы СМИ, посвященные ей: если с компанией «что-то не то» – вы с легкостью найдете эту информацию в сети.
Обратите внимание на количество объектов, уже сданных застройщиком в эксплуатацию и проверьте, сколько объектов «в работе» числится за ним на данный момент. Если сейчас застройщик работает над тремя или более проектами, и при этом у него нет ни одного завершенного – начинайте поиски другой компании, так как инвестиционные риски слишком высоки.
4. Работа с документами.
Порядочный застройщик должен располагать следующими документами (и незамедлительно предоставлять их по просьбе инвестора) :
– решение местного органа власти об отводе земельного участка под строительство;
– договор аренды участка (здесь следует обратить внимание на сроки договора: в идеале он должен быть заключен на период, превышающий задекларированный срок строительства);
– ТУ на коммуникации;
– проект и его экспертиза;
– лицензия, подтверждающая право осуществления строительной деятельности;
– разрешение на проведение строительных работ.
5-6. Мониторинг репутации застройщика.
Нужно провести мониторинг интернет-ресурсов на предмет:
а) отзывов инвесторов объектов, введенных в эксплуатацию выбранным застройщиком. Следует выяснить, вовремя ли сдавались предыдущие объекты, как скоро в дома были проведены вода и электричество на постоянной основе, какие проблемы возникали с коммуникациями, и насколько быстро они решались застройщиком.
б) наличия у застройщика солидных партнеров – банков, подрядчиков, архитектурных бюро с хорошей репутацией. Стабильный застройщик обязательно должен иметь столь же стабильных партнеров, известных на рынке с хорошей стороны и долговременно сотрудничающих со строительными фирмами.
7. Юридический анализ.
Следующий шаг - это проверка юридической чистоты приглянувшейся компании – то есть, выяснить, не фигурирует ли она в каких-либо судебных тяжбах. Данную информацию без труда можно найти на официальном сайте Единого госреестра судебных решений.
8. Наблюдаем за строительным процессом.
Наблюдение в самом прямом смысле – приезжаем на стройку и лично оцениваем скорость продвижения работ. Для того чтобы сделать правильный вывод, покупателю понадобится некоторое время – 1–2 недели визитов, – но зато в итоге станет ясно, стоит ли инвестировать сюда свои средства, или же перед вами - очередной "долгострой".
Обратите внимание на количество рабочих на стройплощадке, как часто площадка бывает пустой, оцените активность использования строительной техники и особенно подъемного крана – он должен не просто служить «реквизитом» площадки (поскольку может быть просто взят в аренду застройщиком «для солидности»), а постоянно находиться в работе. К слову, многие серьезные компании ведут строительство своих объектов без выходных, и даже в ночное время.
9. С кем заключаем договор.
Необходимо выяснить, через какую именно организацию застройщик предлагает инвестору вложить средства в строительство. В идеале это могут быть: ФФС (фонд финансирования строительства) либо выкуп целевых облигаций.
Существуют и другие, сомнительно-законные схемы вложения средств: предварительный договор, закладная, договор переуступки – однако юристы не рекомендуют связываться с ними, поскольку они могут быть чреваты неприятными последствиями.
10. Изучаем схему оплаты.
Солидные застройщики с хорошей репутацией указывают в договоре реквизиты компании, необходимые для внесения оплаты через банковскую кассу. При этом вся платежная документация сохраняется. Порядочный застройщик не станет принимать от инвестора пачку наличных или совершать какие-либо другие финансовые махинации в обход банка – например, предлагать клиенту перевести средства на счет какой-то непонятной фирмы с неизвестными реквизитами.
И вот после этих 10 шагов можно с уверенностью вкладывать деньги в покупку жилья в новострое.