Квартира на первом этаже - идеальный вариант помещения для малого бизнеса. Ищем алгоритм приспособления жилого фонда под офисы и магазины.
Перевод в нежилой фонд
С началом массовой приватизации жилья в 1990-х годах выяснилось, что квартира на первом этаже дома – сущий клад. При небольшой перепланировке в ней можно устроить практически все, что угодно – магазин, салон красоты, аптеку или банк.
Действующий Жилищный кодекс (кстати, принятый еще в УССР) запрещает осуществлять коммерческую деятельность в квартирах, поэтому, прежде всего, квартиру нужно перевести в нежилой фонд. Для этой процедуры необходимо соблюдение таких условий:
Помещение, которое будут переводить в нежилой фонд, должно располагаться на первом (цокольном, подвальном) или втором этажах;
Помещение должно иметь эвакуационный выход, отдельный от общего входа в здание. На первом этаже это сделать легко – просто пристраивается лестница;
Необходимо отсутствие прав третьих лиц – запрет отчуждения, арест и т. п., а также отсутствие зарегистрированных лиц;
Дом, в котором расположена переводимая квартира, не должен быть аварийным или идущим под снос, а также не должен находиться в планах капитального ремонта.
Перевести квартиру в нежилой фонд не удастся в случаях, когда дом, в котором она расположена, является памятником архитектуры, и если в переводимой квартире собираются развернуть промышленное производство.
Как и любая бюрократическая процедура, перевод квартиры в нежилой фонд требует обширного пакета документов для решения местного совета:
Нотариально заверенные копии документов, подтверждающие право собственности;
Справка БТИ и заключение проектного института о состоянии физического износа дома;
Техпаспорт квартиры;
Справка из ЖЭКа, что в квартире никто не зарегистрирован и не проживает.
После совершения перевода в нежилой фонд можно приступать к перепланировке.
Аренда технических помещений
В некоторых случаях (когда позволяет планировка) под предпринимательскую деятельность можно приспособить часть подъезда. К примеру, первый этаж лестничной клетки в доме – проходной, при этом есть большой неиспользуемый холл или колясочная. Приватизировать это помещение нельзя (это будет противоречить статье 10 закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда"), но можно взять в аренду у местного совета, безусловно, при согласии всех жильцов дома.
Использование проходных холлов – частая практика. В помещение площадью в 20 м2 помещается небольшой магазинчик или парикмахерская. Преимущество перед квартирой в том, что помещение уже располагает готовым входом, а перегородки не будут мешать перепланировке.
По аналогичной схеме для офиса можно арендовать технический этаж дома. При одном преимуществе – гораздо большей площади, чем холл или колясочная, этот вариант таит множество недостатков:
На технических этажах потолки зачастую на пару десятков сантиметров ниже, чем в квартирах (и тем более, в бизнес-центрах);
От лифта придется подниматься на лестнице, так как лифт не идет до технического этажа;
Придется довольствоваться крошечными окнами или прорубать новые, что, естественно, потребует ворох дополнительных разрешений;
Всевозможные трубы, коробы и коммуникации будут усложнять перепланировку;
Доступ в помещение – только через небольшую дверь с лестницы, в многоэтажных домах – с общего балкона.