Размер доплаты или переплаты зависит от многих факторов: покупаете вы квартиру в процессе строительства или в уже сданном доме, в рассрочку или оплачиваете всю стоимость сразу. От репутации застройщика, наконец.
Впрочем, о недобросовестных застройщиках, выманивающих у покупателей дополнительные средства обманным путем, в этот раз мы говорить не будем. О том, как они обманывают покупателей, можно прочесть по ссылке . Сегодня же поговорим о тех дополнительных расходах, о которых не пишут в прайсах, но честно предупреждают в отделах продаж, и о которых следует помнить абсолютно всем покупателям.
Оформление права собственности
Дополнительно к стоимости квадратных метров покупателю в любом случае придется заплатить за оформление права собственности на квартиру и внесение данных в государственный реестр. Как и на вторичном рынке, это госпошлина в размере 1% от стоимости квартиры и взнос в пенсионный фонд в таком же размере.
Иногда застройщики взимают эту сумму при оформлении договора инвестирования, иногда — после ввода дома в эксплуатацию, в процессе оформления правоустанавливающих документов.
Откуда еще 5 %?
По закону, налог на доходы физических лиц или так называемый «спекулятивный» налог в размере 5% от оценочной стоимости должен заплатить продавец недвижимости, если продает ее менее чем через три года после вступления в права собственности. На практике, как обычно, платит покупатель. Причем, не только в том случае, если покупает квартиру в уже сданном доме у частного инвестора.
Иногда застройщики, чтобы избежать лишних расходов, при введение дома в эксплуатацию оформляют права собственности на подставных лиц, а затем при оформлении договора купли-продажи с реальным покупателем, добавляют к стоимости квартиры 5%, которые необходимо заплатить. Покупателя обычно ставят перед фактом, мол, такая у нас практика, хотите покупайте, не хотите — не покупайте.
Справедливости ради уточним, что используют такую практику небольшие компании и частные застройщики, преимущественно в пригороде.
«Лишние» метры
При покупке квартиры в строящемся доме площадь квартиры и, следовательно, количество оплаченных метров, являются приблизительными. Точная площадь устанавливается в результате обмеров БТИ и обычно она на 1-2 квадратных метра больше заявленной. За эти дополнительные квадратные метры покупателю приходится доплачивать, и хорошо, если по той цене, по которой осуществлялось инвестирование.
Многое зависит от того, как в договоре прописан этот пункт. Существует понятие «пороговых значений» - обычно это 1 квадратный метр. В таком случае, в договоре прописывается, что перерасчет цены производится в случае, если реальная площадь больше или меньше планируемой более чем на 1 кв. Все, что до этого метра, не учитывается.
Подводные камни рассрочки
Во времена финансовой стабильности рассрочка от застройщика — вполне выгодный инструмент как для строительной компании, так и для инвестора. Но не во времена перемен.
При оформлении рассрочки фиксируется стоимость только оплаченных квадратных метров. На неоплаченные цена к моменту погашения полной стоимости квартиры может вырасти в несколько раз. Так, в одной из тем на форуме Домика , инвесторы жаловались на повышение цен в одном из жилых комплексов в центре Киева почти на 10 000 грн в течение трех месяцев. Похожая ситуация в большинстве строящихся объектов. Разница лишь в том, что некоторые застройщики повышают стоимость вслед за ростом курса доллара, а другие планово, в соответствии со степенью готовности дома.
Банковские комиссии
Независимо от того, покупаете вы квартиру на условиях 100% предоплаты или в рассрочку, перечислять деньги на счет застройщика нужно через банк. А значит, придется заплатить и банковскую комиссию. Сегодня комиссия банков за безналичные переводы колеблется в пределах 0,2-1% от суммы. Некоторые банки ограничивают размер комиссии абсолютными значениями. Например, комиссия может составлять 1% от суммы, но не более 500 грн.
Правда, в случае рассрочки, если сумма одного платежа не превышает 150 000 грн, деньги можно вносить через кассу банка, обслуживающего строительную компанию. В таком случае, комиссия будет минимальной или ее не будет вообще. Минимизировать расходы можно и при 100% оплате: открыть счет в банке-партнере застройщика, внести на него деньги и перевести их на счет застройщика. На открытие счета, скорее всего, потратиться придется, но остальные услуги будут бесплатны или с минимальной комиссией.
Дорогое тепло
Новые дома заселяются неравномерно — далеко не у всех застройщиков к моменту ввода в эксплуатацию выкуплены все квартиры. И если за воду и электричество владельцы платят по факту использования, а за обслуживание дома и придомовой территории — по количеству квадратных метров в квартире, то отапливать дом необходимо полностью. Получается, если в доме выкуплена только половина квартир, их владельцам приходится платить за обогрев и тех, которые принадлежат застройщику. Конечно, заставить платить за отопление в пустующих квартирах застройщик не может. А вот отказывать в заселении до окончания отопительного сезона может. В таких случаях инвесторы соглашаются оплачивать отопление всего дома, чтобы не терять время.
Учитывая нынешнюю стоимость тепла, переплата может быть астрономической.
Кроме перечисленных дополнительных расходов, могут возникнуть и другие. Например, в случае перепланировки квартиры в процессе строительства или оформления ипотечного договора. Стоимость перепланировки обычно составляет 1-1,5% стоимости квартиры, и предоставляется такая услуга только в случае 100% предоплаты. В случае оформления ипотеки, дополнительно придется заплатить комиссию за оформление кредита в размере 1-3% от суммы кредита, и ежегодно оплачивать страховку. Впрочем, ипотечные кредиты в наше время явление крайне редкое.
В целом, по расчетам Домика, при покупке квартиры в новостройке сумма доплат составляет от 2% до 10% без учета банковских комиссий при условии 100% предоплаты. При оформлении рассрочки сумма в гривнах может вырасти в несколько раз.
Так, например, при покупке однокомнатной квартиры от застройщика площадью около 40 кв. метров и стоимостью около 1 млн грн, размер госпошлины составит 10 000 грн, еще столько же — взнос в пенсионный фонд. Если после обмеров БТИ окажется, что квартира больше на 1-2 квадратных метра, придется доплатить еще 25-50 тысяч грн в зависимости от условий договора. Сюда же добавим банковскую комиссию — минимум 500 грн. Таким образом, при покупке квартиры стоимостью 1 млн грн доплате составит от 20500 грн и выше.