Минюст зафиксировал заметное сокращение количества сделок купли-продажи недвижимости: по итогам первого полугодия 2014 г., согласно его данным, в Киеве было пописано лишь 11039 таких договоров — на 15% меньше, чем в прошлом году. В тоже время сразу на 21% увеличилось количество заключенных договоров дарения — 4692 против 3865 в январе-июне 2013 г.
Та же тенденция прослеживается и в других регионах страны (за исключением Донецкой и Луганской областей, в которых из-за военных действий рынок недвижимости просто остановился). Сильнее всего желание дарить дома и квартиры выросло в Ровенской (количество договоров дарения увеличилось на 63%), Закарпатской (на 58%), Николаевской (на 51%) и Ивано-Франковской (на 46%) областях. Есть регионы, в которых количество договоров купли-продажи и дарения уже практически сравнялись. К примеру, в первом полугодии 2013-го в Житомирской области было оформлено 2448 договоров купли-продажи и 1102 дарения, а в этом году —1694 и 1413, соответственно.
Еще один фактор: люди по-прежнему больше доверяют наличным, поэтому стремятся любыми способами ограничить сумму, прописанную в договоре, 150 тысячами гривен (чтобы не было необходимости проводить сделку через банк). "В договорах купли-продажи невозможно представить сумму менее 150 тыс. грн. за квартиру даже в регионах, по нынешнему курсу это около 11 тыс.у.е., введение налоговой оценки исключило такие махинации. Но для договора дарения, согласно постановлению Кабмина №231, достаточно рыночной оценки (ее осуществляют несертифицированные эксперты, чьи услуги стоят дешевле, чем оценщиков, занимающихся налоговой оценкой — Авт.), этим и пользуются. Подарок — он и есть подарок… И люди идут на риск, оформляя договора дарения даже с незнакомцами, лишь бы не светить свои доходы", — утверждает Рубанов.
Юристы уверяют, что покупателей жилья, оформивших сделку договором дарения, могут легко обвести вокруг пальца. "Самый распространенный риск: уже после перехода права собственности на дом/квартиру могут появиться настоящие родственники (например, бывшие супруги) или партнеры по бизнесу, которые также станут претендовать на имущество продавца недвижимости. Со сделками купли-продажи все просто: по решению суда им выплачивается часть вырученных средств. С договором дарения суд может требовать расторжения сделки, в результате одаряемый должен будет вернуть квартиру (дом, земельный участок)", — объяснил "Вестям" ситуацию партнер юридической фирмы "ОМП" Кирилл Левтеров. Если недвижимость точно придется вернуть, то с деньгами, которые за нее были внесены, все будет значительно сложнее. Добиться их получения через суд можно лишь в том случае, если даритель во время оформления сделки написал новому владельцу жилья расписку с указанием суммы. "И то, при условии, что в данной расписке будет указано, что эти деньги переданы в качестве оплаты за переход права собственности на конкретный дом или квартиру. Хотя сразу скажу: на практике такое встречается не часто. Что до других рисков, то чисто теоретически потребовать расторжения договора дарения может и сам даритель, на том основании, что у него ухудшилось имущественное положение", — отметил Левтеров.
ЕЩЕ ДАЛЬШЕ "В ТЕНЬ"
Специалисты не ждут сколько-нибудь заметного изменения ситуации в ближайшее время. "Аналогичная ситуация с договорами дарения была в 2004-2005 годах. Мы видим уход в тень рынка вторичной жилой недвижимости в связи с ухудшающейся ситуацией в экономике Украины. Усугубляет все еще коррупционная схема налогообложения при операциях с недвижимостью. Люди стараются избежать "лишних" расходов за оценку частному лицу и платить поменьше налогов государству", — сказал "Вестям" вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.
Напомним, при оформлении сделки купли-продажи необходимо заказывать оценку для налогообложения. С большей суммы — суммы сделки, написанной в договоре, или оценочной стоимости — начисляются налоги: 5% — если продавец владел недвижимостью менее трех лет, 1% — сбор в Пенсионный фонд и 1% — госпошлина.
"В Киеве налоговая оценка стандартной квартиры стоит от 1,5 до 2 тысяч гривен. Причем, насколько я вижу по оформляемым договорам, оценщики чаще работают в сторону завышения стоимости. При договоре дарения налоговая оценка, согласно постановлению Кабмина №231, не требуется, для его оформления достаточно рыночной оценки, которая стоит дешевле. Также в этом случае не уплачивается и сбор в пенсионный фонд", — прояснил нам экономию Андрей Гусельников.